Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости

By | 16.09.2020

методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом). Авторизуйтесь на Яндексе, чтобы оценивать ответы экспертов. Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от № ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от № , или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от   Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.). 7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?.

методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
Если результат показался вам завышенным, то советуем вам прочитать наши статьи о том, можно ли изменить эту стоимость и какие проблемы могут возникнуть при снижении данного показателя. Обзор состояния рынка объектов недвижимости включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента сегментов в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, недвижимости, в росреестре которой выписка егрп на объект недвижимости государственная кадастровая оценка. Технологические работы по оценке. При этом как перевести недвижимость из нежилого в жилое внешнего можно не должна рассчитываться отдельно. При определении кадастровой стоимости собственник недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения передачи права собственности на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен передан на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он узнать фактически отчужден. Спасибо за обращение!
методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
Понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости
методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
Методы расчёта кадастровой стоимости
выкуп имущества по банкротству

Что такое кадастровая стоимость недвижимости или земли?

Процедуры и определения, сопутствующие государственной регистрации недвижимости, кроют в себе целый спектр нюансов, которые должны учитывать владельцы имущественных объектов. Одним из таких, и, при этом, зачастую спорных определений на практике является расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости. Где используется данное понятие? Из чего складывается и как определяется цена на дом, квартиру или земельный участок? Как рассчитать ее самостоятельно? Ответы на эти вопросы мы приготовили далее по тексту. Дорогие читатели!
методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости

Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости


методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости
методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от Что такое государственная кадастровая оценка? Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от Что такое модель оценки?

В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое математическое моделирование — строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки — уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных ценообразующих факторов , которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости. Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости стоимость в расчете на 1 кв.

Что такое оценочная группа? Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте.

Для группы моделируется единая оценочная формула модель оценки , на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

Что такое ценообразующий фактор? Ценообразующий фактор — качественная или количественная характеристика объекта недвижимости например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций , влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости УПКС?

Удельный показатель кадастровой стоимости УПКС — кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости кв. Что такое индивидуальная оценка когда она применяется?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально. В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка.

Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета. К ценообразующим факторам характеристикам объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Информация о рынке, сегментах рынка объектов недвижимости, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников. Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок предложений.

Цены сделок предложений , которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности при вынужденной продаже или при иной сделке между контролирующим и подконтрольным лицами при наличии информации , исключаются из дальнейшего анализа. При этом в отношении сделок предложений , цены которых не соответствуют ценам аналогичных сделок предложений , должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как особые условия совершения сделки или недостоверность информации.

Цены сделок предложений не могут быть исключены без обоснования. Цены сделок предложений , в отношении которых не подтверждается достоверность, исключаются из моделирования, указывается информация об их исключении. В цены сделок предложений , для которых условия совершения сделки приводят к отклонению цен таких сделок предложений от рыночного уровня, должны быть внесены соответствующие корректировки в том числе в цены сделок предложений с особыми условиями финансирования при наличии информации , сделок предложений , включающих движимое имущество.

Цены сделок предложений должны быть скорректированы на предмет отличия даты совершения сделки от даты определения кадастровой стоимости. В случае недостаточности информации, позволяющей принять решение о рыночном характере сделки предложения , особых условиях сделки предложения или причинах резкого отклонения цены сделки предложения от цен аналогичных сделок предложений , бюджетному учреждению необходимо принять меры для ее получения.

Анализ информации о ценах сделок предложений в сегменте сегментах рынка объектов недвижимости проводится с целью:. Для обеспечения достаточности и или репрезентативности информации о ценах сделок предложений в сегменте сегментах рынка объектов недвижимости может производиться дополнительный сбор и обработка рыночной информации в соответствующем соответствующих сегменте сегментах рынка объектов недвижимости.

Информация в отношении используемых предполагаемых к использованию справочных данных, включая справочники показателей затрат на строительство, проверяется путем моделирования затрат на создание объекта недвижимости или с использованием данных о фактических затратах на создание объектов недвижимости и сопоставлением этих данных со справочными показателями затрат на строительство.

Моделирование затрат на создание объектов недвижимости проводится исходя из цен продаж объектов недвижимости с выделением вклада в стоимость объекта стоимости ОКС и обязательной корректировкой, учитывающей состояние ОКС.

Целью моделирования является определение рыночно обоснованной величины затрат на создание ОКС. Результатом этого анализа является выбор справочных показателей затрат на создание объектов недвижимости, не нуждающихся в корректировке, а также выведение корректирующих коэффициентов к справочным показателям затрат на строительство.

При отсутствии сведений о создании отдельных групп подгрупп объектов недвижимости допускается применение корректирующих коэффициентов, рассчитанных для схожих групп подгрупп объектов недвижимости. Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегменте сегментах рынка объектов недвижимости является обзор рынка объектов недвижимости, сегмента сегментов рынка объектов недвижимости.

Такой обзор должен содержать анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте сегментах рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование модели оценки кадастровой стоимости массовая оценка или индивидуально в отношении объектов недвижимости.

При проведении анализа рынка недвижимости в отношении объектов недвижимости, по которым анализируются рыночные цены, возможно проведение кодировки, которая складывается из характеристик объекта с обязательным указанием:.

Присваиваемая кодировка объектов должна соответствовать группам подгруппам , используемым при определении кадастровой стоимости. Для отражения ситуации на рынке недвижимости в графическом и семантическом виде необходимо также анализировать информацию, позволяющую установить ценообразующие факторы в отношении каждого объекта недвижимости, его кадастровый номер в случае если объектом недвижимости является ЕНК — кадастровые номера земельных участков и ОКС, входящих в состав ЕНК.

Рыночная информация должна быть однозначна и достаточна. Рыночная информация должна быть проверяема, то есть должна быть использована информация в том числе:. Документы, удостоверяющие подлинность информации, должны быть представлены в виде файлов в формате PDF или ином нередактируемом формате, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией, содержащейся в документе, при помощи общедоступных программных продуктов.

Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам сделок предложений :. Обработка информации о сделках предложениях осуществляется путем анализа в том числе сведений:. Кодировка рыночной информации проводится на основе группировки, проводимой при определении кадастровой стоимости в соответствии с Указаниями. Объектам недвижимости присваивается индивидуальный номер, шифр которого складывается из характеристик объекта недвижимости, при этом в обязательном порядке указывается дата публичной оферты и или сделки.

Отказ от рассмотрения указанных факторов должен быть обоснован. Ценообразующие факторы должны быть представлены в унифицированном виде, например, расстояние — в км; площадь — в кв. Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде. Ценообразующие факторы стоимости, представленные в графической форме, определяются на основе цифровых тематических карт.

Основой для формирования цифровых тематических карт являются дежурные кадастровые карты. Необходимо указывать сведения об источниках информации для каждого ценообразующего фактора, а также ссылки на документы, подтверждающие сбор сведений из указанных источников информации.

По итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость. В процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.

Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости земельных участков и или других объектов недвижимости в ценовых зонах в разрезе видов использования.

Для целей Указаний ценовая зона — часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной и иной информации по сделкам предложениям с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках предложениях с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Для проведения оценочного зонирования используется кадастровый план территории субъекта Российской Федерации или муниципальных образований на дату определения кадастровой стоимости, отражающий в том числе:. Для проведения оценочного зонирования используются также карты, включаемые в состав материалов по обоснованию схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

Для проведения оценочного зонирования кадастровый план территории совмещается с региональными и или местными геоинформационными системами ГИС , в том числе с информационными системами объектов градостроительной деятельности муниципальных образований.

Проводится разделение территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально — экономического и иного характера, влияющих на использование территорий природно — климатических, производственных, демографических, социально — культурных , а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно — транспортного обеспечения.

При этом учитываются:. На карте картах территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования на основании в том числе документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также на основании требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов устанавливаются границы территориальных зон в том числе в соответствии с функциональным зонированием территории и с учетом установленных градостроительных регламентов и границ зон с особыми условиями использования территорий.

В границах территориальной зоны анализируется фактическое использование земельных участков и ОКС, а также характеристики планируемого развития зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований, для выделения ценовых зон с различными основными видами использования объектов недвижимости.

Выделение ценовых зон осуществляется с учетом перспектив их развития будущей застройки. В качестве ценовой зоны могут быть выделены и отдельные землепользования или земельные участки, характеризующиеся особыми условиями их использования и комплексного развития, существенно отличающимися от использования окружающих земельных участков.

Оценочное зонирование в населенных пунктах и межселенных территориях с неразвитым рынком недвижимости может проводиться путем объединения земель одного или нескольких в том числе населенных пунктов.

При этом земли одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового объекта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных разрешенных видов использования, то есть тех видов использования, предельные размеры и иные параметры которых соответствуют правилам землепользования и застройки в том числе градостроительному регламенту.

Для каждого выделенного типового объекта недвижимости проводится сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделенных зон и устанавливаются рассчитываются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики.

Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов.

Выбор применяемого метода методов расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и или реальных предложений по аналогичным объектам для выделенного типового объекта. Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные участки и иные объекты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон, а также обобщении типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора.

При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на аналогичные типовые объекты. По результатам оценочного зонирования составляются цифровые тематические карты схемы ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типового объекта недвижимости, а также затрат на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон.

В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен или затрат на создание объектов недвижимости, для данной зоны может быть обозначен наиболее вероятный интервал цен, а также затрат.

Границы ценовых зон устанавливаются и описываются для каждого из выделенных типовых объектов недвижимости отдельно.

Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой. Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону.

Выбор варианта описания границ ценовых зон по привязкам координат поворотных точек ценовых зон, как совокупность кадастровых кварталов, как совокупность муниципальных образований и прочее должен быть обоснован. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения уточнения моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости.

Отклонение результатов определения кадастровой стоимости по конкретному объекту недвижимости должно быть обосновано. При определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы при необходимости в соответствии с Указаниями.

В рамках одной группы подгруппы должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на достоверность и непротиворечивость.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок предложений по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках предложениях с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, при оценке ОКС, а также для отдельных групп подгрупп объектов недвижимости при оценке земельных участков и ЕНК в случае отсутствия рынка недвижимости. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и или ставке дисконтирования.

В случае использования какого — либо из подходов для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, результат, полученный с применением такого подхода, не участвует в процедуре согласования, но может быть указан в качестве интервала, в котором может находиться результат определения кадастровой стоимости. Необходимо учитывать, что стоимость коммерческих объектов, вовлекаемых в оборот участвующих в сделке , помимо стоимости земельного участка и ОКС могут включать в себя стоимость объектов движимого имущества, отражать влияние предпринимательской деятельности и прочее.

Для объектов недвижимости, находящихся в неработоспособном состоянии, а также с явно выраженными признаками внешнего экономического устаревания распределение может быть иным. Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов методов :.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки.

При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки;. Описание метода представлено в подпункте 7. Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости далее — статистическая модель рыночной информации для группы подгруппы объектов недвижимости;.

Метод применяется для групп подгрупп объектов недвижимости, схожих с группами подгруппами объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического регрессионного моделирования, метода типового эталонного объекта недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках;.

Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило изменение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке. Метод статистического регрессионного моделирования основан на построении статистической модели оценки.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной кадастровая стоимость и значениями независимых переменных ценообразующие факторы объектов недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы подгруппы объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования.

Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:. Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверки, в том числе:.

Показатели , F — критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований. Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости сбалансированности , то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

При применении метода типового эталонного объекта недвижимости определяется стоимость типового эталонного объекта. В стоимость типового эталонного объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового эталонного объекта недвижимости. Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического регрессионного моделирования, метода типового эталонного объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении адресе объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического регрессионного моделирования, или для применения метода эталонного типового объекта недвижимости.

Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования. В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости материал стен, этаж этажность , вид разрешенного использования, местоположение и прочее. Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости ОКС, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.

Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для ОКС, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных пунктом 8. Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание замещение, воспроизводство аналогичных объектов. Группы подгруппы ОКС, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций , классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

При отсутствии доступной информации по какому — либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение. В рамках индивидуального определения кадастровой стоимости возможно использовать затраты на воспроизводство.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Источником затрат на финансирование создания объекта недвижимости в период строительства рекомендуется считать собственные средства, если это соответствует обычным условиям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов недвижимости. Предпринимательский доход прибыль предпринимателя может быть рассчитан методом компенсации вмененных издержек техниками доходного подхода либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта недвижимости.

При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, время, необходимое для проведения инженерно — изыскательских и проектных работ, а также согласования проекта.

Y — норма доходности для инвестиций в строительство процент в рассматриваемый период месяц, квартал, год. Затраты на проектно — изыскательские работы и строительно — монтажные работы при проведении массовой оценки принимаются равномерными за весь период их проведения.

При проведении индивидуальной оценки используются приближенные к рынку графики инвестирования средств. Норма доходности для инвестиций в строительство при использовании данных о затратах на создание объектов недвижимости, приведенных к дате определения кадастровой стоимости, рассчитывается без учета инфляции.

Возможно использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне депозитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства объектов недвижимости, а инфляцию для получения чистой реальной доходности принимать по отраслевой инфляции в строительстве. Физический износ для целей Указаний — утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором естественное старение или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации.

При использовании ретроспективных данных дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы подгруппы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории.

ЭфВ — эффективный возраст объекта — хронологический возраст объекта недвижимости, откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого объекта недвижимости;. ЭкЖ — срок экономической жизни объекта — срок экономически целесообразной эксплуатации от создания объекта недвижимости до достижения физического состояния, при котором затраты на капитальный ремонт реконструкцию будут сопоставимы с затратами на новое строительство подобного объекта недвижимости.

Коэффициент типа объекта недвижимости характеризует для целей Указаний предельное состояние объекта недвижимости, при котором его дальнейшая эксплуатация без проведения работ капитального характера запрещена, и принимается равным:.

Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп подгрупп объектов недвижимости. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и или ветхого состояния.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики.

При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию даты начала нормативного срока его службы принимается дата завершения капитального ремонта в целом капитальный ремонт отдельных систем и или конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом или реконструкции.

Для целей Указаний функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости.

Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить. Объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, но по таким объектам расчет величины функционального устаревания также допускается не производить.

Внешнее экономическое устаревание для целей Указаний представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости. В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить функциональное устаревание невозможно, учитывается физический износ и внешний экономический износ, величина которых моделируется на основании косвенных признаков, или физический износ моделируется на основании документов технической инвентаризации с приведением величины износа к дате определения кадастровой стоимости.

При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет кадастровой стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади, строительного объема, относящихся к данным помещениям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения.

При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах зданий и или отличающихся по виду использования.

Оценка встроенных и встроенно — пристроенных помещений в рамках затратного подхода производится как для отдельно стоящих объектов недвижимости соответствующей функции с проведением корректировок на наличие общих конструктивных элементов стен, крыши, фундаментов, перекрытий.

Оценка ОНС проводится как для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности ОНС, дату начала строительного производства выдачи разрешения на строительство , дату приостановки строительно — монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации ОНС.

Процент готовности ОНС при отсутствии документального подтверждения может быть рассчитан как отношение общей продолжительности срока, прошедшего с получения разрешения на строительство или начала строительства к общему сроку проектно — изыскательских работ, согласований и строительно — монтажных работ нормативного или типичного для данного субъекта Российской Федерации.

В случае если отношение равно или превышает процентов, объект недвижимости оценивается как готовый к использованию. Время на ввод объекта в эксплуатацию или на завершение работ, связанных с отклонением фактического срока реализации строительства объекта недвижимости от нормативного или рыночного срока, в расчетах не учитывается.

Степень готовности ОНС рассчитывается исходя из сроков, необходимых для реализации строительного проекта по созданию объекта недвижимости, включая сроки проектно — изыскательских, строительно — монтажных и при необходимости пусконаладочных работ. Продолжительность проектно — изыскательских работ, включая согласование и утверждение проекта, принимается на основании рыночных или справочных нормативных данных.

Затраты на строительство воспроизводство, замещение объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно — монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно — гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные региональные сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора.

При пересчете показателей справочников рекомендуется использовать индексы пересчета сметной стоимости строительства региональных центров по ценообразованию в строительстве. При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы в соответствии с рекомендациями, содержащимися в подпункте 4.

При проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе:. Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства УПВС при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.

ДКЗ — дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства. Моделирование затрат на создание объекта недвижимости производится при наличии признаков внешнего устаревания исходя из рыночных данных по продаже объектов недвижимости земельных участков с улучшениями путем выделения доли в стоимости, приходящейся на ОКС, и проведения корректировок, учитывающих его состояние.

При моделировании затрат на строительство учитывается коэффициент влияния местных условий строительства соотношение смоделированных цен продаж объектов недвижимости и справочных показателей стоимости строительства , отражающий величину внешнего устаревания и или изменение величины затрат на создание объектов по отношению к справочным показателям этих затрат на строительство.

При этом величина внешнего устаревания не должна рассчитываться отдельно. Допускается распространять величину внешнего устаревания, рассчитанную для одних групп объектов, на другие группы подгруппы , схожие по функции использования или параметрам ценообразования.

Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых эталонных объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп подгрупп объектов недвижимости.

В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов недвижимости. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого — второй.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости.

При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц. Потенциальный валовый доход в первую очередь зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест для объектов недвижимости, в которых реализуются гостиничная или санаторно — курортная функции и прочее и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект недвижимости.

При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения кадастровой стоимости рыночной арендной платы для аналогичных объектов, корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов в том числе коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости.

Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок предложений за аналогичные объекты недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение дисконтирование относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков доходов , в том числе от возможной их продажи в будущем.

В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

В случае невозможности использования указанных выше методов определения кадастровой стоимости допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано. При этом также необходимо обосновать использование изложенных в Указаниях методов.

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:. Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного использования оцениваемого объекта. В случае если имеются основанные на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта недвижимости изменится учет будущего развития за счет изменения вида использования и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи отчуждения , следует учитывать это при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.

Для объектов, стоимость которых преимущественно формируется за счет предпринимательской деятельности гостиничные комплексы, санаторно — курортные объекты, автозаправочные станции, объекты общественного питания, производственные комплексы и прочее , при использовании сравнительного и доходного подходов следует исключать в том числе вклад предпринимательской деятельности в стоимость объекта недвижимости, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения.

Оценка земельных участков, являющихся частью единого производственно — технологического комплекса условно сформированный единый объект недвижимости на основании устойчивых производственнотехнологических и иных связей , проводится на основе оценки всего комплекса. Стоимость конкретного земельного участка или другого объекта недвижимости, входящих в состав единого производственно — технологического комплекса, рассчитывается соразмерно их вкладу в генерирование доходов от данного комплекса и или затрат на их создание и или пропорционально их доли площади или другим физическим характеристикам.

Все доходы сверх достаточных обоснованных рынком для компенсации затрат на создание рассматриваемого комплекса с учетом величины предпринимательской прибыли рекомендуется относить к доходам от предпринимательской деятельности и не учитывать в стоимости объектов недвижимости.

При проведении индивидуальной оценки ОКС к основному объекту ОКС следует относить вспомогательные объекты, не являющиеся самостоятельными объектами кадастрового учета. Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода.

Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета в том числе движимого имущества, а также объектов, которые могут быть самостоятельными объектами кадастрового учета, в том числе земельных участков.

В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок — отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости , в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы подгруппы на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам подгруппам. Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены к одной группе с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

При проведении группировки ОКС и ЕНК следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты, точное местоположение которых возможно установить, и объекты, точное местоположение которых невозможно установить. К подгруппе объектов, точное местоположение которых возможно установить, относятся объекты, местоположение которых:.

При этом для объектов, расположенных в населенных пунктах, численностью до 1 тысячи человек, отнесенных к подгруппе объектов, точное местоположение которых возможно установить, допустимым является установление местоположения до уровня населенного пункта.

К подгруппе объектов, точное местоположение которых невозможно установить, относятся объекты, местоположение которых:. При этом объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, относить к подгруппе объектов, точное местоположение которых невозможно установить, недопустимо в случае, когда местоположение возможно установить до уровня населенного пункта.

При наличии объектов, точное местоположение которых установить невозможно, такая группировка является обязательной. В зависимости от субъекта Российской Федерации муниципального образования разделение на группы подгруппы производится по принципу:.

Для всех групп подгрупп следует выделять уровень группировки с разбивкой на группы подгруппы объектов типовой застройки, а также объектов индивидуальной уникальной застройки. Определение кадастровой стоимости ОКС осуществляется с использованием методов, предусмотренных Указаниями, или иных методов, использование которых должно быть обосновано, с обоснованием отказа от использования изложенных в Указаниях методов.

При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков. Сегментирование и группировка первого и второго уровней АА:ВВВ обязательна к указанию для всех земельных участков.

К земельным участкам сельскохозяйственного использования для целей Указаний относятся земельные участки со следующими кодами расчета видов использования: ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; Определение кадастровой стоимости земельных участков производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирований территории.

При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов.

К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал.

При определении кадастровой стоимости требуется дополнительный анализ в отношении возможного будущего сельскохозяйственного использования земельных участков. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры для целей Указаний определяется в следующей последовательности:.

Перечень почвенных разностей определяется в соответствии с Единым государственным реестром почвенных ресурсов России, но может быть уточнен по документально подтвержденным данным почвенных карт о составе и состоянии почв конкретных хозяйств в год, предшествующий дате определения кадастровой стоимости;.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв;. Валовый доход на единицу площади для каждого севооборота определяется как сумма произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и площадей полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, деленная на суммарную площадь полей севооборота далее — удельный валовый доход.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех — пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости на условиях самовывоза.

Площади почвенных разностей в составе земельного участка для целей Указаний определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе крупномасштабных почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования, устанавливаемых на основе данных ЕГРН.

В случае отсутствия сведений о местоположении границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, для целей Указаний возможно проводить оценку земельных участков в границах территорий бывших хозяйств колхозы, совхозы и прочее.

При этом имеющиеся почвенные характеристики по бывшим хозяйствам, соответственно, применяются к данным земельным участкам, входящим в границы территорий, занимаемых бывшими хозяйствами.

При невозможности определения местоположения земельного участка в границах бывших хозяйств и или отсутствии данных по бывшему хозяйству необходимо использовать структуру почвенных разностей по муниципальному образованию. Определение затрат на единицу площади для целей Указаний на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции производится на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех — пятилетний период, предшествующий году определения кадастровой стоимости, с учетом индексации этих цен на дату определения кадастровой стоимости.

Технологические карты устанавливают фактические при отсутствии — статистические затраты семян, горюче — смазочных материалов, удобрений и прочие затраты в натуральном выражении. Величина затрат на единицу площади для каждого севооборота для целей Указаний определяется как сумма произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур и площади полей, занятых этими культурами, поделенная на общую площадь полей в севообороте далее — удельные затраты на возделывание.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ или КАК ЗАКОННО СНИЗИТЬ НАЛОГИ

документы для гос регистрации недвижимости

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *